不動産投資

融資対象物件単体のキャッシュフローとは?

不動産投資

こんにちは!田渕です。

本日は、

融資対象物件単体のキャッシュフロー
についてお伝えしていきます。

 

銀行がお金を貸す際の3つの要素のうちの
「金」の部分になります。

 

「金」つまりキャッシュフローですが、
まずキャッシュフローとはなんなのか?

 

直訳すると「お金の流れ」ですよね。

 

どれだけの資金が入って、
どれだけ経費がかかってお金が出て行ってしまったか。

 

このお金の流れの事をキャッシュフローと言います。

 

銀行が見る2つのキャッシュフロー

 

①融資を受けて取得する融資対象物件の単体のキャッシュフロー

 

これは、お金を貸すが、
その物件がどれだけの収益を得て、どれだけの経費がかかって、
元金の返済が出来るかというところを見るようになります。

 

例えば、キャッシュフローがマイナスの物件を取得してしまうと、
サラリーマンの方の場合、給料や他の収入から補填する事になってしまいます。

 

それがちゃんと大丈夫なのか、
そういったところを銀行側は見ています。

 

②世帯の合算キャッシュフロー

 

これは簡単に言えば自分以外の物になります。

 

奥さんやお子さんなどの家族や、
資産保有会社などの家計を1つにするものがこれに含まれます。

 

自分が不動産投資家になる時に奥さんが
職業がなかったりアルバイトをしている場合、
奥さん名義(自分以外の名義)で不動産を買ったりする場合があります。

 

それはなぜかというと、仮にあなたが年収がよくて、
更に家賃収入で稼いでしまった場合、より税金がかかってしまいます。

 

これを奥さん名義で不動産を取得すると、
奥さんの収入となります。

 

それで少し税金を抑える事ができ、
こういった節税対策を行う方もおられます。

 

他にも自分ではもう融資が受けられないが、
家族だったら融資が受けられる場合も
奥さん名義で買ったりする方も多いです。

 

その上で、世帯の合算キャッシュフローというのは、
1年間を通して世帯全体でどれだけキャッシュが増えたかを示します。

 

この辺りのキャッシュフローがプラスであり続ける事が
銀行からの融資を受けていくのに必須条件になっていきます。

 

そして、

キャッシュフロー以上に重視されるポイントがあります。

 

それが「債務償還能力」となります。

 

これはつまり、返す能力になります。

不動産投資

銀行から借りたお金をどれだけの期間で返せるのか、
借入金を何年で返せるのかというところを見ています。

 

借り入れ期間を短くすればするほど、金利が低くなりますが、
例えば10年で返すのと5年で返すのとでは倍払わないといけない事になります。

 

しかし、これをちゃんと自分の給料や収益物件だけで
まかなえるかという事になります。

 

仮に自己資金がある場合は、
プロの方から話をきいて何年でどれくらい借り入れしようか
を考えて不動産投資ライフを行う事が出来るようになります。

 

この債務償還能力とはどういったものかというと、
総借入金から所用運転資金と現預金をマイナスし、
営業のキャッシュフローで割ると出てきます。

 

債務償還能力=「総借入金−所用運転資金−現金」÷営業キャッシュフロー

 

簡単に言うと、
経常利益と減価償却費から所得税・法人税・住民税を引いたもの、
これを30年以内にどれぐらい返済できるかという事になります。

 

さらに簡単に言うと、
30年以内に借入金を返済できるのはどれぐらいの割合かという事です。

 

例えば1億円の物件を買ったとします。

 

その物件には色々と経費がかかります。

 

30年金利5%で組んだとして、
その金利を取られたとしても毎月の家賃収入でまかなえて、
プラスになってその物件を持ち続ける事ができるのかを銀行側が見ています。

 

不動産投資家とはつまり経営をするような事と同じになります。

 

きちんと家賃が入るようにし、借りたお金を返す、
事業をするんだという意識をもって頂きたいと思います。

 

最後にお伝えしたい事が、
自分の純資産がプラスかどうか?という点も見て頂きたいと思います。

 

銀行の融資審査の三要素である
「金」「物」「人」の「物」の部分になります。

 

自分の資産がプラスかどうかという事です。

 

純資産の出し方は

資産−負債=純資産

となります。

 

この純資産がどれぐらいあるのかを判断して銀行側が見ています。

 

純資産と負債のバランスも重要になります。

 

という事で、本日は融資の3要素の「金」の部分に焦点を当ててお伝えしてきました。

 

キャッシュフローがいかに重要か、
さらにキャッシュフロー以上に重視される債務償還能力も大切なんだ
と念頭に置いて不動産投資を行っていきましょう。

 

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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