不動産投資

銀行は不動産評価をどのようにしているの?

不動産投資における銀行からの評価

こんにちは!田渕です。

本日は、

銀行の不動産評価方法
についてお伝えしていきます。

 

現在の不動産評価はどのように算出しているのか、
そのあたりについて詳しく解説していきます。

 

これを知る事によって、
銀行がどれぐらい評価によって融資をしてくれるか、
現在購入しようとしている物件がどういった評価になって
どれぐらい融資が受けられるのかの目安が分かる様になります。

 

出口戦略、売却する際に非常に重要な
ポイントとなりますのでぜひ押さえておいて下さい。

 

2つの不動産評価方法

①積算評価法

こちらは、
「土地の積算評価額」「建物の積算評価額」を合算して、
不動産の価値を算出する方法になります。

 

「土地の積算評価額」の算出方法は、
前面道路の路線価×その土地の面積になります。

 

路線価とは毎年7月に国税庁が公表する
相続税や贈与税の計算基準となる平米あたりの単価です。

 

「建物の積算評価額」の算出方法は、

再調達価格×建物延べ床面積× (耐用年数−築年数) ÷耐用年数

になります。

上記の方法で積算評価額というものが出てきます。

 

ただし、現在の銀行での評価方法は変わりつつある傾向にあります。

 

これだけで評価をしてしまうと
地方や都内で積算評価額が変わってしまいます。

 

積算評価額の違いがあると
実際の評価と違ってくるような見方をされてしまうと
損だったり得だったりという事が出てきてしまいます。

 

これを他の評価方法と掛け合わせ、
実際はどれぐらいの収益が見込めるのか?
というところを正確に判断しようと現在動いています。

 

その他の評価方法というのはもう1つの、
収益還元評価法になります。

 

②収益還元評価法

こちらは、年間の順収益を
還元利回りで割る事で算出する方法になります。

 

順収益とは

「家賃・共益費・駐車場などの賃料収入から
維持管理費・修繕費・固定資産税などの
公租公課・損害保険料・空室等逸室利益相当額などの経費を排除したもの」

になります。

 

つまり、
本当に手元に残る収入があったものと捉えて下さい。

 

還元利回りとは、
その物件を取得する場合に基準となる投資利回りの事を言います。

 

こちらは銀行がエリアや築年数・建物の用途ごとに
独自に設定しています。

 

東京23区でも地区によって違う場合や、
住宅や店舗・事務所などの用途によっても変わってきます。

 

都心のブランド地や利用価値の高い地域ほど
還元利益が低くなる傾向にあります。

 

例を挙げてみます。

 

年間の家賃収入が1千万、
年間の経費(維持管理費・修繕費・固定資産税など)が400万かかったとします。

 

還元の利回りが6%と設定すると、収益還元評価額は

1千万円−400万円=600万円

600万円÷6%=1億円

 

という事で、
金融機関はこの金額を元に融資金額を決定する事になります。

 

 

リーマンショック前までは
収益還元法のみで不動産評価をしていた銀行もありましたが、
現在は収益還元法を積算評価額と掛け合わせて
評価する事が多くなってきています。

 

まとめ

本日は、銀行はこのように評価してるので、
この程度のお金を貸しますよという
融資の基準となるものをお伝えしてきました。

 

銀行も、ちゃんと返せる人にお金を貸さなければなりません。

 

その判断材料として上記のような評価方法を使っています。

それでは、また!

 

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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