不動産投資

管理費・修繕積立金は少ない方が良い??

管理費・修繕積立金は少ない方が良い??

こんにちは!田渕です。

本日は、
管理費・修繕積立金は少ない方がいいのか?
という事についてお伝えしていきます。

 

今回の内容は、今後あなたが物件を持った後に、
必ず管理費や修繕積立金を払う機会が出てきます。

 

その時に実際にキャッシュフローの部分を考えて、
融資を受けたり毎月の支払いなどを行っていく事になります。

 

その際に管理費や修繕積立金は不動産投資において

・どれほどの負担になってしまうのか?
・少ない方がいいのかどうか?

といった点を解説していきます。

 

管理費・修繕積立金について

 

マンションやアパート、つまり建物というのは
中にいる人たちを雨風・日光・台風などから守ってくれます。

 

逆に言うと、守っているからこそ
雨ざらしになっている建物というのはどうしても劣化してしまいます。

 

その際に、建物全体や、複数部位に行う
大規模修繕を行う必要があるのですが、
それにはどうしてもお金が発生してしまいます。

 

大規模というくらいなので
退去された後のリフォーム(原状回復)を行うより
はるかにお金がかかります。

 

外壁の塗装や、屋根の葺き替えなど、
建物の大きさにもよりますが、何百万円とかかります。

 

大きいマンションよっては
何千万円・億近くというお金が必要な事もあります。

 

そうなってくると、修繕の為に毎月積み立てている
修繕積立金が不足してしまう場合が出てきます。

 

不足してしまった場合はどうするのかというと、
建物を管理している「大家さん」がお金を出さなければならなくなります。

 

そうなってしまうとかなりダメージがでかいと思うので、
きちんと妥当な修繕積立金の金額であるかを検討しておく事が重要になります。

 

管理費や修繕積立金が少ないからラッキー!いい物件だ!

 

という視点ではなく、

建物をどれだけ所有するのかにもよりますが、
メンテナンス費用を頭に入れて融資や自己資金を考える必要が有ります。

 

大規模修繕の種類

建物全体や、複数部位についての修繕を大規模修繕といいます。

 

その中でも様々な種類があり、
特に代表的なものをご紹介していきます。

 

・外壁塗装
・屋上の防水やり替え (屋根の)葺き替え
・給排水管関係 (給水ポンプ・貯蓄水槽・排水管・排水溝・浄化槽etc..)
・消火設備 消防ポンプ・消化器などの取り替え
・機械式駐車場メンテナンス

 

以上が代表的な大規模修繕になります。

 

凄く重要な事ですが、
建物は買って終わりではありません。

 

メンテナンスをしていかないと、
綺麗なまま性能を維持していく事が出来ません。

 

ここにそれなりのお金がかかってしまう事は
初めから考えておいた方が後々お金がなくて
キャッシュフローが回らなくなったと言う事に陥らなくて済みます。

 

新築の場合は10年程度はほぼ痛みは出てきませんが、
地方中古で、築20年の物件を購入しようとするとします。

 

その物件が、やり変えや補修・メンテナンスがされていない物件
に手を出してしまったら予想外の出費が必要になるケースも実際にあります。

 

しかし実際のところ、壁の中などに関しては
開けてみないとわからない部分でもあります。

 

なのでそこはちゃんとプロの方に判断して頂ければと思います。

 

その物件の利回りだけを考えないようにしましょう。

 

利回りが高いという事は何か理由があるのかもしれません。

 

そのあたりについてもしっかりと
プロの方や結果を出している不動産投資家からアドバイスをもらうようにしましょう。

 

まとめ

最後になりますが、
管理費や修繕積立金は少ない方がいいが、

工事をする時にお金がかかるので積立金が少なすぎたら
自分が一時的に出さなければならなくなってしまいます。

 

少なければいいというわけではなく、
妥当な修繕積立金の金額であるかもきちんと考えて、
不動産投資ライフを送って行って頂ければと思います。

 

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。現在は副業で稼ぎたい方や脱サラ、独立起業したい方向けにコンサルも行っています。

 

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