不動産投資

知っておきたい不動産の基礎知識 – 所有権と借地権 – 建ぺい率と容積率

不動産投資の基礎知識

こんにちは!田渕です。

本日は、
知っておきたい不動産投資の基礎知識
という事でお伝えしてきます。

 

所有権と借地権について

権利形態の話になります。

 

所有権というのは読んで字のごとく、
土地を所有する権利の事です。

 

売買代金を支払った後と言うのは
その土地を所有する事が出来ます。

 

借地権とは、土地を借りる権利の事を指します。

 

権利形態には大きく分けて上記の2つがあります。

 

土地の所有者になればその土地を
自由に売買したり利用できるようになります。

 

同時にその時に対する固定資産税、
いわゆる所有者に対して税金を払う義務がついてきます。

 

借地権とは、土地を借りる権利の事なのですが、
旧法借地権と普通借地権、定期借地権の3つの種類があります。

 

旧法借地権というのは、1992年の借地借家法という
法律の改正前から成立している借地権の事です。

 

簡単に言うと、借地期間が満了しても
土地の所有者に特別な理由がない限り、
契約の更新を拒否できないという事です。

 

そして借地権が更新されるという事です。

 

普通借地権とは、
当時は30年間土地を借りる権利があります、その次の更新の時20年、
次の更新の時は10年と、契約期間が狭まってくるものになります。

 

借りてる人が望めば契約が勝手に更新されるので
旧法借地権と似ている部分があります。

 

定期借地権とは、期間に定めのある借地権の事です。

 

住宅の場合は契約期間が50年以上とすれば
だいたい家がそのぐらいで建て替える事になると思います。

 

他にも相続などで売買する事になるだろう
という事で考えられているので、
50年以上を目安にするのが一般的だったりします。

 

分譲マンションやオフィルビス、
商業施設など、こういうものによく使われたりしています。

 

個人投資家が借地権物件を取得する時は
ほとんどが旧法借地権の物件がほとんどです。

 

たまに分譲マンションなどで
定期借地権物件などもある事はあるんですが、
旧法借地権が多いです。

不動産投資の知識

 

地上権と賃借権について

 

地上権というのは、土地の所有者に対して登記を請求でき、
請求があれば土地所有者は地上権の登記をしなければなりません。

 

そもそも地上権というのは
建物の上の部分の条件の事だと考えて下さい。

 

例えば、あなたが土地を一個持っているとします。

 

隣にも土地があったとして、
あなたの頭上を越えたような建物を建てられるか
というとこれは建てられないのです。

 

なぜかというと、
あなたの土地の地上の部分はあなたのものなので、
隣の人が勝手に犯す事が出来ないようになっているからです。

 

賃借権というのは、土地所有者の承諾を得て、
土地を間接的に利用できる権利の事で、
先ほどの地上権ほど強い権利ではありません。

 

土地所有者には、賃借権を登記する義務がないため、
登記簿に記載されないのが一般的になります。

 

不動産の場合は権利があったり
借りる期間があったり契約があったり、
色々と難しいと思われがちですが
こういった事はプロに任せれば大丈夫なので
難しく考える必要はありません。

 

借地権の特徴やメリット・デメリット

 

基本的に土地を借りてる人は
持ってる人に比べて資産価値が低いです。

 

住宅地では所有権としての所有価格の
6~7割くらいで取引される事が多いです。

 

つまり、借りてる借地権の方が
市場価格が安く取引される事が多いです。

 

なので土地の所有にこだわらなければ、
少ない投資で土地を利用できる事になります。

 

その結果、
初期費用が安ければ融資の額も少なくなり、
入ってくる収入に対して返さなければならない
お金というものが減ってきます。

 

それは不動産投資のインカムゲインが
高くなる事にもつながります。

 

続いては建ぺい率と容積率になります。

 

建ぺい率とは、敷地面積に対する
建築面積の割合の事になります。

 

厳密に言えば違うのですが、
ここではまず建築面積とは簡単に言うと、
1階の部分、つまり土地に面されている部分だと考えて下さい。

 

これは敷地面積に対して
いっぱいいっぱいの建物を建てた方が
大きな建物を建てられるので土地の有効活用にはなります。

 

ただし、都市計画法により、
用途地域で条件が限られています。

 

容積率とは、敷地面積に対する
建物の延べ床面積の割合になります。

 

延床とは、例えば3階建ての建物の場合、
1階2階3階の床面積を全部足したものを
敷地面積で割ったものになります。

 

用途地域によって限られていたりしますが、
だいたい150%から300%の間で決められたりもしています。

 

なので、300%の場合は敷地面積の3倍まで
建てられるという事になります。

 

新宿などは容積率は1200%みたいに
特例な場所もあるので一概に300%とは言えません。

 

他にも、高さ制限という規定もあります。

 

これは、建物の高さを制限するというものになります。

 

これはなぜかというと、あまりにも高いものを建ててしまうと、
隣の家に影が出来てしまったりするので、建築基準法で定められています。

 

接道義務とセットバック

原則的に建物の敷地は原則幅4メートル以上の道路に
2メートル以上接していないといけません。

 

建物の敷地の間口が2メートル以上接しないといけない、
でもそれは4メートル以上の道路に接する事に義務付けられているという事です。

 

なぜ2メートル以上かというと、
例えば救急車とかが入る為になります。

 

しかし中には4メートル以上ない道路がたまにあります。

 

そういう場合は道路の中心から2メートルずつ割り降ると、
仮の4メートルゾーンが出来ます。

 

そこから敷地面積を算出する事になります。

以上、不動産投資の基礎知識をお伝えしてきました。

 

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。現在は副業で稼ぎたい方や脱サラ、独立起業したい方向けにコンサルも行っています。

 

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