不動産投資

不動産投資の金利上昇リスク 、流動性リスク 、災害リスク

不動産投資のリスク

こんにちは!田渕です。

 

本日は

不動産投資で実際に起こりうるリスクと対処法の第二弾

になります。

 

第一弾はこちら

不動産投資で実際に起こりうるリスクと対処法
こんにちは!田渕です。 本日は、不動産投資における実際に起こりうるリスクと対処法についてお伝えしていきます。 実際に起こりうるリスクというものは何点...

 

実際にお金に直結する部分ですので、
気をつけるポイントとして抑えて行って頂ければと思います。

 

不動産投資で起こり得るリスク


①金利上昇リスク

金利上昇リスクとはどういう事かというと、
不動産投資をする場合、銀行から融資を受ける事になります。

人によっては、1億、2億、もっと融資を受ける人もいます。

 

自分のマイホームを買う時より
何十倍もの借り入れをされる方が多いです。

 

それに対して銀行もお金を貸すので、
金利を設定します。

 

1億円貸して1億円返してくれたらいいよと言った話ではなく、
1億円貸したら例えば1億円+利子なんかをつけて返してね
というのが銀行の利益の取り方になります。

 

なので、金利というのは
どうしても切っても切れない関係になります。

 

簡単に言えば、

「金利が上昇すると返すお金がどんどん高くなる。」

ということです。

 

金利はどういう時に上がるのかというと、
景気が上向きに上昇している時は金利が上昇しやすいです。

 

景気が過熱するのを防ぎ、
安定させる為に金利が上がります。

 

それを踏まえた上で、銀行から借りる時には
変動金利固定金利を選べるところが多いです。

 

固定金利にしてしまえば、
例えば日本の経済がどんどん上向きになり金利が上昇してきても
契約した時の金利でいいので安心といえば安心です。

 

逆に言えば、金利が高い時に固定金利で借りてしまうと、
どんどんどんどん周りの金利が下がったとしても自分は、
高い金利で払い続けなければいけないという事になります。

 

このあたりのバランスが要注意です。

 

長期期間で借りる場合、
例えば20年などの場合、金利は高くなる傾向があるので
固定金利を選択した方がいい場合などもあります。

 

キャッシュフローなどを考えた上で、
融資をいくらで受けるか、何年の返済でどれぐらいの時に売却するのか
を考えてプロの方もアドバイスしてくれます。

 

なので、低金利時代に固定金利で借りるのも
一つの方法としてはありといえます。

 

聞いた話ですと、
属性にもよりますが0.6%とかで
借りれたりする事もあるみたいです。

0.6%なんてもの凄い低金利です。

 

例えば1億円の1%の場合、100万円、
0.6%という事は60万円になります。

 

1億円借りても年間60万円返せばいいと言う事なので
むしろ借りた方がいいと思います。

 

続いては、金利以外のところで、
流動性のリスクというものがあります。

 

これはどういう事かといいますと、
不動産売却の場合は、不用品のように売って発送し、
すぐ入金されるとかそういうものではありません。

 

不動産を購入する時もそうですが、
色々な人が関わって、色々な手続きが必要になります。

 

そういった手続きがたくさんあるので、
契約して決済、引き渡しまで、つまり売却を仲介業者に依頼して
だいたい1ヶ月程度はかかると考えておいた方がいいです。

 

すぐ売りたくても、買い手が見つかってようやくそこからなので、
すぐには現金化されないところも覚えておく必要があります。

不動産投資のリスクと対処方法

②災害リスク


地震被害

日本というのは、地震大国と呼ばれています。

 

統計では、世界で発生したマグニチュード6以上の地震のうち、
20.5%が日本で発生した地震のようです。

 

世界で発生した地震のうち
5分の1は日本で起きているようなものです。

 

それほど災害地域の日本ですが、
そういった地震のリスクをなくす為に地震保険というものがありますが、
それは絶対にかけた方がいいと思います。

 

地震保険では1回の地震で払われる
保険金の総額なども規定であったりします。

 

保険期間には短期、
1年もしくは長期の2年から5年で保険をかけられます。

 

保険料は地域別に
耐火建築物・非耐火建築物によって変わってきます。

 

耐火建築物とは鉄骨などに不燃材料などを巻いたりした、
つまり火に強い建築物の事を指します。

 

例えばですが、
保険期間1年の場合の1000万円あたりの保険料というのは、

耐火建築物で6800円から22500円(2017年1月現在)

非耐火建築物で11400円から36300円程度になります。

やはり耐火建築物の方が火に強いので保険料は安くなります。

 

ですが地震保険に関しては
地域によっては3倍の開きがあったりします。

 

例えば東京・千葉・埼玉・静岡などの首都圏で
直下型地震が起きやすい場所、東南海トラフ沖地震想定される地域
というのは保険料が最も高い地域に該当されます。

 

私がいつもオススメしている都内の新築マンションでは
確かに保険料に関して言えばデメリットと言えます。

 

ですが、一番避けなければならない事は
空室リスクになります。

 

空室リスクが一番痛手になります。

 

そんな空室リスクを下げるには
やはり都内など人が多くて人気のある物件になります。

 

そういったインカムゲインなどを考えたりすれば、
災害リスクに関してはそこまでリスクではないかと思います。

 

津波被害

2011年に起きた東日本大震災のような
大きな地震が起きた際に津波が発生し、
建物が倒壊してしまった事がありました。

 

東日本大震災の時は地震によって倒壊したのではなくて、
津波によって倒壊しました。

 

それほど津波に対する被害は課題になってきます。

 

なので地盤の弱い地域というのは
なるべく避けた方が賢明だと言えます。

 

地盤が弱いというのは、軟弱地盤や、
液状化現象などが昔話題になりましたが、
いわゆる砂地だったところが振動を与えてしまうと、
波のように崩れてしまいます。

 

建物は地盤の上に立っているので、
地盤が弱いとやはり傾いてしまいます。

 

そんな傾いた物件に
誰が住みたいかという話にもなってきます。

 

これに関する対処法は、地質調査と呼ばれるもので、
支持層と呼ばれる硬い地盤のところまで基礎杭と言うものを打ち、
軟弱地盤ではない硬い部分まで杭を届かせて、
建物が倒れないようにするという工事になります。

 

これは今ではほとんどの建物、
木造の建物でもしているので安心して下さい。

 

このように軟弱地盤のところはきちんと対策をしているので、
一概に弱いから怖いという訳ではありません。

 

今の建築基準法は
地震大国の日本に合わせてすごく強くしています。

 

阪神淡路大震災の400倍
建物の基準を強くしているほどです。

 

ですが、やはり津波被害が予想される地域は
外してもいいかなと思います。

 

まとめ

このように、実際に起こりうるリスクということで、
お金の部分と起こりうる災害の部分をお伝えしてきました。

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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