不動産投資

不動産投資で実際に起こりうるリスクと対処法

実際に起こりうるリスクと対処法(空室リスク/家賃滞納リスク)

こんにちは!田渕です。

 

本日は、

不動産投資における実際に起こりうるリスクと対処法

についてお伝えしていきます。

 

実際に起こりうるリスクというものは何点かあります。

初めから出来る事はやっておく事で、
被害が痛手にならないようにする事が重要になります。

 

不動産投資の魅力は、長期的に安定した収入を得られる事です。

 

もちろんリスクは伴いますが、
しっかりと対処をすればそこまで痛くなりませんのでご安心下さい。

 

不動産投資のリスクと対処法

①空室リスク

空室リスクとは、部屋が空いてしまう事です。

不動産投資の中で一番気をつけなければならない事の一つになります。

 

ではどうすれば、
空室にならないようにするのか、工夫が必要になります。

 

その中でも一番の対処法は、
最初から物件を見つける時に、
空室リスクが避けられるような物件を購入する事です。

空室リスクを避けられる物件=立地条件のいい物件

を取得するという事です。

 

例えば駅近の物件です。

他にも何かの施設の近くの物件などになります。

 

例えば学校が近くにあったり、
交通の便がいい場所であったりといった物件です。

 

そういった物件は根強く人気な傾向にあり、
半年間も空室になる事はほとんどありません。

 

長くても2、3ヶ月程度です。

 

そのような物件を購入する事が
空室リスクに対する対処法になります。

 

他にも、建物の管理をきちんとする事も
空室リスクの対処法になります。

 

建物は買ったらそれでお終いというわけではありません。

きちんとメンテナスを行わなければなりません。

 

これは車と一緒で、しっかりガソリンを入れ、
オイル交換をし、洗車をしてピカピカにしておく事で
何か不具合があった時に素早く対処できるようになります。

 

建物も一緒で、物として扱うのではなく、
自分の収益物件な訳ですから、家族のように接するようにしましょう。

 

そうすれば、気をつけてあげる事が出来、
結果的に不具合に関してもすぐに発見出来る事に繋がってきます。

 

更には、入居者のニーズに合わせて
間取りを変更するという空室リスク対策法があります。

 

特に古い建物の場合、
同じ面積の部屋でも3DKとか4DKなど
間取りが細かく分けられている場合があります。

 

最近は面積の狭い物件も増えてきていますので、
そういった地域の賃貸の需要に応じて
部屋の間取りを考えてあげるのも重要になります。

 

あくまで

自分が貸したいからではなく、
地域の人がこういうのを借りたいといった
ニーズに合わせた物件を用意してあげましょう。

 

物件によっては
建物の構造を変えてしまう事が大丈夫な場合もあるので、
そういった方法を活用する事で人気の物件になったりもします。

②サブリースでリスクを回避する

 

サブリースとは、建物所有者がお付き合いのある不動産会社に
一括して賃貸する事を指します。

 

要は、不動産会社に自分の物件を貸すという事です。

 

そして借りてくれた不動産会社が、
一般の入居者に部屋を貸すという仕組みです。

 

本来は自分で直接貸すのが普通ですが、
不動産会社が仲介役として間に入ってくれる仕組みです。

 

不動産会社が一括で借りてくれるので
空室リスクとは一切無縁になります。

 

サブリースには5年契約などがあるのですが、
5年契約の場合5年間丸々満室計算で不動産会社が借りてくれます。

 

すごく便利だ!と感じるかもしれませんが、
不動産会社も手数料を取ります。

 

一括借り上げの金額は満室想定の家賃収入の
だいたい80%~85%程度のところが多いです。

 

最初の頃は空室リスクが心配で心配で夜も眠れない場合は
家賃が80%~85%減る事を念頭に置いた上で、
サブリースを組んでみるものいいのかなと思います。

 

とは言っても都内の新築物件の場合は
ほぼサブリースをする事はありません。

 

そのあたりもプロと相談しながら
空室リスクを回避していきましょう。

 

③家賃滞納のリスク

 

先ほどと違って、部屋が空いてるのではなく、
入っているが家賃を払ってくれない場合です。

 

実際に日本の経済によって家賃の滞納者が増えており、
ごくわずかではありますが払わない人もいない事もありません。

 

この場合は、法的手続きを取らないと
退去させる事が出来ない場合も有ります。

 

では、どういった対処法があるのかというと、
まずはメンテナンスです。

 

メンテナスされてない物件はボロボロで、
特に築古の物件などは要注意です。

 

そういった物件の中に入ってる人は
どうしても安ければいいという考えで借りている場合が多いです。

 

なので、安かろう悪かろうと考えているケースが多く、
家賃を滞納する確率というのが上がってきます。

 

ではどういった対処法があるのかというと、
それは入居審査を厳しくするといった方法があります。

 

ホワイトカラーのサラリーマンや、
進学校の大学生の方が滞納リスクが低い傾向にあります。

 

他にも相場の平均年収よりも低い人は払えない場合もあるので、
平均年収が高い人など、
そういったところも考えて貸し出す事で対処できます。

 

他にも、家賃の保証会社に
保証してもらうといった方法もあります。

 

保証会社とは、部屋を借りる人の連帯保証人を
代行する会社の事です。

 

よく連帯保証人なしでも借りれる物件などがありますが、
それらは家賃保証会社を利用する事で
部屋が借りれるようになっています。

 

部屋を借りる時に家賃保証会社を利用する場合、
家賃の3割から10割の保証料を
最初に払わないといけない場合が多いです。

 

つまり、借りる人は最初に多くのお金を払わなければいけない
という事になりますが、貸す側としてはメリットになります。

 

他にもいろいろな保証や保険というものがあり、
そういうのを有効に活用してリスクを向き合っていきましょう。

 

まとめ

本日は不動産投資のリスクと対処法についてお伝えしてきました。

ぜひ、リスクを回避して
安全な不動産投資ライフを送って頂ければと思います。

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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