不動産投資

1棟物マンション投資のメリット・デメリット – 新築の場合

不動産投資

こんにちは!田渕です。

本日は

1棟もののマンション投資のメリット・デメリット新築の場合

という事でお伝えしていきます。

 

中古に関してはこちらの記事でご紹介してきました。

1棟物マンション投資のメリット・デメリット - 中古の場合
こんにちは!田渕です。本日は、1棟ものマンション投資のメリットについてお伝えしていきます。 その中でも、中古の場合という事で、中古の1棟ものマンション、...

 

現在は中古物件が人気で、少なくなってきています。

 

特に投資家の方などは地方中古の良い物件を見つけて購入し、
リスクを極限まで抑えてリターンを大きく取るという方法をされています。

 

そういったところで
人気の物件というのはどんどんなくなっていってしまうので、
今は新築の1棟ものに投資していく投資家の人も増えてきました。

 

1棟もの新築マンションのメリット

①リフォームなどの修繕コストがほとんどかからない

最初の10年ぐらいまでは
退去に伴う壁紙(クロス)の張替えなど原状回復のみが多いです。

 

これらを除くリフォームや修繕コストが
あまりかからないので凄く手間はかかりません。

 

②空室リスクが低い

例えばあなた自身が家を探している場合、
Aという物件は新築、Bという物件は地区15年経っているとした場合、
やはり新築の方が住みたくなると思います。

 

どんな人でも中古よりも新築の方が魅力的に見える傾向にあります。

 

なので募集から入居までかなり期間が短くなり
安定して家賃収入が見込められたりします。

 

地方の場合はエリアによっては新築でも
埋まりにくくなる事はあるので、
その辺りは新築だったら良いというわけではありません。

 

③銀行からの融資が受けやすい

 

新築の場合は中古に比べて建物や設備のリスクが少ないです。

 

なので、新築なのでこれぐらい家賃収入が見込めます
と言ったような事業計画が立てやすいです。

 

そうなるとやはり安定したインカムゲインが見込める事が出来るので
銀行側の評価も高く、融資が受けやすくなります。

 

④借り入れ期間を長くできる

 

これはどういった事かというと、
中古のマンションやアパートだと対応年数を考えて
銀行側はこの物件は後何年程度収益物件とする事が出来るかと審査をします。

 

その際にあまりにも築が古いとこの物件は
評価が低いと判断されてしまう可能性があります。

 

そうなるとやはり借り入れの期間が短くなったり、
最悪の場合借りる事が難しくなる場合もあります。

 

しかし新築の場合は言ってしまえば
0からのスタートで対応年数が残っているので
借り入れ期間を長くする事ができます。

 

借り入れ期間を長くするという事は
例えば1億円を5年で返すのか、20年で返すのかといった場合に
単純計算で4倍月々に払う金額が変わってきます。

 

そういった事を踏まえた上で、
毎月の家賃収入がどれだけ手元に残るのかを計算しながら
出口戦略を立てていく事ができます。

 

これら4つの内容は、
新築にとって凄く良いメリットになります。

 

1棟もの新築マンションのデメリット

 

①中古に比べて手間がかかる

 

ここでいう手間とは、
新築なので0から組み立てていく必要があります。

 

土地をどこにするかや、建築士さんと設計プランを練ったり、
施工業者さんの選定をしたり、諸々の手間がかかります。

 

中古の物件はこれらが全て省いており、
オーナーチェンジという形ですぐに家賃収入が見込めます。

 

新築の場合はどうしても時間や手間がかかってしまいます。

 

②土地の所得から家賃収入までの時間がかかってしまう

 

だいたい早くても半年、状況や工事の規模によっては
1、2年かかってしまう事もあります。

 

その空白の半年や1、2年間も
お金を払わなければいけません。

 

そういったところのキャッシュフローも考えた上で、
融資を組まなければいけません。

 

こういった部分は全て
プロに任せてしまうのが1番だと思います。

 

③家賃が下がりやすい

 

こちらは語弊がないようにお伝えしたいのですが、
よくタワーマンションやアパートなどで1番家賃が高い時が新しい時になります。

 

入居者の方はみんな新築を好むので、
最初は強気な高い家賃でも貸す事が出来ちゃいます。

 

これを新築プレミアム価格と言ったりもします。

 

この新築プレミアム価格で家賃を出す事が出来るが、
例えば退去してその次入る時にまた同じような家賃で募集できるかというと、
多少下がる傾向にあります。

 

そういったところを踏まえた上で事業計画を考えて
家賃のプランも考えていかなければなりません。

 

もちろん家賃は下落し続けるわけではないので、
リフォームやリノベーションなどを施し、

アップグレードしてしまえば物件自体の魅力が増えます。

これだったらこれぐらいの家賃でも済んでもいいかな、
と安定して家賃収入を得る事が出来るようにもなります。

 

どちらかというとメリットの方が大きいですが、
このようなデメリットも考えていく必要があります。

 

ここまでで、新築のメリットやデメリットをお伝えしてきました。

 

最初の1棟は非常に大切ですので、中古がいいのか、
新築がいいのかをしっかり考えて不動産投資を行って頂ければと思います。

 

 

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田渕将俊
副業・独立支援コンサルタント。 ブラック企業勤めから抜け出し、自分らしい生活を送るために脱サラ。 ネット物販歴15年の経験を活かし、1年目で年商2000万円を達成。 副業を通して理想のライフスタイルを実現させる《MiRISEインターネットビジネスコミュニティ講師》

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